MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?
Môi giới Bất động sản hiểu đơn giản là một nghề mà những người làm môi giới BĐS tiến hành các hoạt động quảng cáo, marketing và tư vấn, giới thiệu,… các bất động sản đến với các khách hàng có nhu cầu mua/ thuê để khách hàng mua/ thuê BĐS đó. Nhưng thực tế thì công việc của các môi giới BĐS rất đa dạng tuỳ thuộc vào từng lĩnh vực hoạt động cũng như sản phẩm mà họ làm môi giới bao gồm cả việc tìm hiểu thông tin sản phẩm nếu là bán dự án hoặc là đi tìm kiếm nguồn hàng nếu là môi giới BĐS riêng lẻ hoặc cả hai việc trên đối với những môi giới BĐS đa năng. Ngoài ra cũng nên lưu ý rằng việc môi giới BĐS của một cá nhân sẽ đơn giản hơn là việc hoạt động của một Công ty Môi giới BĐS
1. Công việc của một người môi giới BĐS sẽ xoay quanh 3 nội dung chính sau đây:
i. Công việc liên quan đến sản phẩm: Đó là tìm hiểu sản phẩm, nắm các thông tin về sản phẩm, dự án nếu bán hàng dự án; hoặc là đi tìm nguồn hàng (BĐS khách hàng có nhu cầu bán/ cho thuê). Bất động sản bao gồm: nhà, đất, nhà và đất, căn hộ, biệt thự, văn phòng, nhà xưởng,…
ii. Công việc liên quan đến khách hàng mua/ thuê: Tư vấn giới thiệu các sản phẩm phù hợp đến với khách hàng có nhu cầu mua/ thuê. Công việc đòi hỏi các nhân viên môi giới phải chốt được giao dịch và tiến hành các thủ tục để hoàn tất giao dịch.
iii. Công việc Marketing, quảng cáo,… những sản phẩm mà mình môi giới đến với khách hàng mua/ thuê: Để kết nối người mua với người bán hoặc bán sản phẩm dự án cho khách mua/ thuê thì đòi hỏi các môi giới BĐS phải thực hiện các công việc Marketing, quảng cáo để tìm kiếm khách hàng. Đây là công việc chủ yếu hàng ngày, hàng tuần của một nhân viên môi giới BĐS.
2. Tại Việt Nam thì có các loại hình môi giới BĐS sau đây:
i. Nhân viên Môi giới BĐS bán sản phẩm dự án BĐS:
Đây là loại hình Môi giới BĐS hot nhất hiện nay. Đó là làm Nhân viên kinh doanh (Sale) cho các Công ty môi giới BĐS hoặc Chủ đầu tư dự án để bán các sản phẩm bất động sản trong các dự án mà Chủ đầu tư đầu tư xây dựng bao gồm: Các dự án căn hộ, các dự án đất nền, các dự án cao cấp ven biển (biệt thực, căn hộ, đất nền),… và hiện này đang nổi lên hai loại hình mới đó là Căn hộ Officetel và Căn hộ Condotel.
Loại hình môi giới BĐS này có một số đặc điểm cơ bản như sau:
– Hầu hết các sản phẩm bất động sản chào bán đều là dạng sản phẩm hình thành trong tương lai, nghĩa là sản phẩm dường như chưa xây dựng gì hết khi bắt đầu giới thiệu và bán. Loại sản phẩm này nếu thấy dự án bắt đầu xây dựng lên vài tầng thì dường như sản phẩm đã bán gần hết trừ khi dự án xấu, có vấn đề hoặc năng lực bán hàng thấp nhưng bên cạnh đó thì cũng có một số chủ đầu tư tiềm lực tài chính mạnh họ muốn dự án được xây dựng cơ bản mới đẩy mạnh bán hàng để có giá tốt hơn.
– Một dự án BĐS loại này thì thường được bán hết 60-80% trong vòng chỉ 2 tháng kể từ ngày công bố, còn lại thì bán từ từ trong vòng từ 3-6 tháng tiếp theo.
– Thông thường lương cứng thì tầm 3 – 5 triệu/ tháng nhưng hoa hồng khi bán được sản phẩm thường rất cao phổ biến từ 1,5 – 3% giá trị bất động sản đó. Nhưng vấn đề nhận tiền hoa hồng là cả một câu chuyện dài, đa số đều được nhận 2,3 đợt trong vòng khoảng 2-4 tháng nhưng có những dự án vẫn bị nợ tiền môi giới đủ kiểu. Và thu nhập của các môi giới cũng rất khác nhau: có người thu nhập tháng vài chục triệu thậm chí vài trăm triệu nhưng có người cả mấy tháng trời không bán được BĐS nào mà chi phí đầu tư lại tốn kém rồi phải bỏ nghề.
– Loại hình môi giới này có thiên về nhân viên bán hàng hơn là một nhà môi giới vì tập trung vào tìm kiếm khách hàng mua và giới thiệu sản phẩm dự án để bán. Sản phẩm đã có rồi nên dường như không phải thực hiện công việc đi tìm nguồn hàng (khách bán) mà chỉ đi tìm khách mua.
– Những nhân viên môi giới này thường có bằng cấp đàng hoàn và đủ mọi thể loại ngành học nhưng thường là những người có khiếu bán hàng hoặc đam mê làm giàu và cũng có thể là đang thất nghiệp nên xin làm môi giới BĐS tạm thời gian xem sao.
ii. Nhân viên Môi giới BĐS bán các sản phẩm nhà phố hoặc đất nền (thứ cấp):
Loại hình môi giới BĐS này hay được gọi là “Cò đất” vì loại hình này tồn tại lâu đời tại các thành phố lớn trước khi có sự bùng nổ các dự án bất động sản. Các sản phẩm BĐS mà họ bán là những bất động sản riêng lẻ, đó là những căn nhà nằm trong phố, trong các khu dân cư (có thể nói gọi nhà phố hoặc nhà trong dân) hoặc là những đất nền của các dự án hoặc của các khu tái định cư đã được bán/ cấp cho những người dân, nhà đầu tư và bây giờ họ lại có nhu cầu bán lại.
Các “Cò đất” này mang dáng dấp của một Nhà một giới bất động sản thực thụ hơn vì họ phải nổ lực tìm kiếm nguồn hàng (khách bán) và giới thiệu các sản phẩm mà mình có đến với các khách hàng. Và thông thường họ không có một sự đảm bảo nào ngoài việc dựa vào bản lĩnh nghề nghiệp của mình. Thông thường các môi giới loại hình này thường là bản địa một khu nào đó!
Những người môi giới BĐS trong loại hình này thường không được sự coi trọng của khách mua vì khách mua thường nghĩ rằng các môi giới chẳng làm gì cả nhưng lại lấy một khoản phí hoa hồng rất cao (thường thì 1-2% giá trị BĐS vẫn thấp hơn loại 1), đôi khi lại kê giá để hưởng chênh lệch. Nói chung do đặc thù của loại hình này là tự làm, mỗi người mỗi kiểu không theo quy chuẩn nào cả nên không thống nhất cách tính phí, hoa hồng nên khách mua và cả khách bán cứ nghĩ họ hưởng thù lao quá cao. Nhưng thực tế thì cũng có muôn hình vạn trạng, có người quả đúng như vậy nhưng cũng có người thì không phải, thậm chí đối với mỗi người thì lúc này lúc khác.
Nhược điểm của loại hình môi giới này là trình độ không được đào tạo bài bản nhưng bản lĩnh nghề nghiệp của họ rất cao và đôi khi cao quá nên người ta lại sợ.
Nhưng xu hướng hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam sẽ dần chuyển sang loại hình này trong thời gian tới vì các dự án sẽ dần hoàn thiện và các BĐS sẽ về tay các người mua. Từ đó sẽ hình thành một thị trường thứ cấp – thị trường những người đã mua BĐS rồi họ có nhu cầu bán lại hoặc cho thuê lại. Bên cạnh đó thì các quỹ đất để phát triền dự án BĐS tại các thành phố lớn cũng cạn kiệt nên các môi giới BĐS ở loại hình 1 sẽ chuyển dần sang loại hình này hoặc là sẽ chuyển nghề khác. Khi đó bộ mặt của loại hình môi giới BĐS lại này sẽ được cải thiện dần và sẽ trở thành những Nhà Môi giới Bất động sản chuyên nghiệp trong tương lai.
Trong thời gian tới thì các sản phẩm, ngành nghề hỗ trợ cho hoạt động môi giới BĐS loại này cũng sẽ phát triển ví dụ như các cổng thông tin website về BĐS, phần mềm hỗ trợ bán hàng, quản lý sản phẩm, khách hàng,… các chuỗi hệ thống sàn môi giới BĐS và thậm chí cả hệ thống Franchise về BĐS sẽ hình thành và các hoạt động đào tạo cũng sẽ phát triển.
iii. Nhân viên Môi giới BĐS kinh doanh, khai thác lại các sản phẩm của Chủ đầu tư dự án:
Hiện tại thì có một số Chủ đầu tư hoặc Công ty Môi giới BĐS cũng tiến hành các hoạt động kinh doanh nhằm khai thác các nhu cầu của các khách hàng đã mua sản phẩm của mình là bán lại hoặc cho thuê lại. Vì thế bên cạnh việc bán hàng dự án thì các Cty/ Chủ đầu tư cũng xây dựng một đội ngũ môi giới chuyên hoạt động trong lĩnh vực tìm kiếm các khách hàng mua lại hoặc thuê lại các sản phẩm của khách hàng đã mua.
Đặc điểm của loại hình môi giới BĐS này thường là được trả lương cứng cao hơn loại hình 1 (lương cứng tầm 7-8 triệu/ tháng) nhưng hoa hồng thì thấp hơn và cơ hội có được những giao dịch trong tháng cũng thấp hơn vì là khách lẽ nên không ổn định.
iv. Một số Môi giới BĐS đặc thù khác:
Bên cạnh đó thì còn có những loại hình môi giới BĐS đặc thù như môi giới văn phòng cho thuê, môi giới phòng trò/ căn hộ cao cấp cho người nước ngoài,… hoặc như chuyên môi giới một phân khúc sản phẩm đặc thù nào đó như môi giới BĐS VIP có giá trị cao, môi giới biệt thự cũ,…
Và những người môi giới các BĐS có giá trị cao đòi hỏi phải là những người có những mối quan hệ với các giới có tiền và những người môi giới này cũng đòi hỏi có một tiềm lực tài chính ổn định vì có thể cả năm họ mới giao dịch được 1,2 sản phẩm hoặc không có sản phẩm nào cả.
3. Lời khuyên cho những ai quan tâm đến nghề Môi giới Bất động sản tại Việt Nam
Nghề môi giới BĐS tại Việt Nam có thể nói là một nghề hot khi mà thị trường BĐS đang tăng trưởng, thậm chí ngay cả khi thị trường đóng băng thì cũng có rất nhiều nhà môi giới BĐS kinh doanh hiệu quả. Vì thế nghề môi giới BĐS thực sự là một cơ hội cho những người trẻ muốn thử thách mình và cho cả những người đã có kinh nghiệm nhưng công việc không được như ý cứ lần quần lẩn quẩn mãi không thoát ra được “bẫy thu nhập”. Nếu các bạn thực sự quan tâm đến nghề môi giới BĐS thì nên thử sức mình nhưng tôi khuyên là các bạn nên tìm hiểu kỹ về nghề này cụ thể như:
– Những khó khăn của nghề này là gì?
– Cơ hội và thách thức đối với nghề buộc mình phải thay đổi như thế nào?
– Mình cần phải học tập và rèn luyện thêm các kỹ năng, kiến thực nào?
– Và tự nghiên cứu để lập cho mình một kế hoạch hoàn chỉnh khi bước vào nghề này và thường xuyên đánh giá và cập nhật kế hoạch.
1. Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản:
Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là “máu” cho cơ thể- dịch vụ môi giới bất động sản. Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được. Sau đây là một số dạng thông tin căn bản cần thu thập được để phục vụ cho hoạt động môi giới BĐS:
1.1. Thông tin về nguồn cung bất động sản
– Các dạng cung:
+ Bán.
+ Cho thuê, cho thuê lại.
+ Đầu tư liên doanh liên kết.
+ Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được
– Thông tin nguồn cung
+ Văn phòng môi giới
+ Từ khách hàng.
+ Từ các phương tiện thông tin đại chúng.
+ Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án.
+ Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng phát mãi.
+ Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy hoạch, xây dựng
+ Từ thực tế : những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển, từ dân cư địa phương.
+MLS: hệ thống niêm yết đa chiều.
1.2. Thông tin về bất động sản
– Kinh tế kỹ thuật:
+ Vị trí: môi trường xung quanh.
+ Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng.
+ Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật
+ Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể nhue thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…
+ Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước,
+ Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản.
– Pháp lý:
+ Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng. quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản,,,
+ Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác.
+ Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân.
+ Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao…
– Xã hội, lịch sử:
+ Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cảu bất động sản.
+ Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không…
+ Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không….
– Nguồn thông tin và phương pháp thu thập:
+ Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, các loại hoá đơn.
+ Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất.
Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tại và xu hướng trong tương lai.
+ Tổ dân phố và hàng xóm.
+ Tự điều tra và thăm dò.
+ Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức.
+ Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, bản đồ điện tử.
+ Các đề tài nghiên cứu, hội thảo…. ví dụ: ảnh hưởng của chất thải đối với môi trường đời sống dân cư.
+ Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới -> rất quan trọng.
1.3. Thông tin về cầu bất động sản
1.3.1 Phân loại đối tượng cầu bất động sản
– Người mua:
+ Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ.
+ Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi/
+ Để bảo toàn vốn.
Phân loại cầu bất động sản để biết mục tiêu của khách hàng -> đáp ứng nhu cầu tốt hơn của khách hàng.
– Người thuê:
+ Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch.
+ Để kinh doanh dịch vụ.
+ Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng.
+ Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công vụ.
– Tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp
1.3.2. Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản
– Chủ động:
+ Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng.
+ Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiền năng (người thuê), khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu.
+ Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện
+ Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu.
– Thụ động:
+ Đón tại văn phòng.
+ Phụ thuộc quảng cáo:
Thời gian đầu: chủ động, sau – thụ động.
2. Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản
2.1. Xác định đối tượng của thương vụ:
a. Người cung:
+ Lí do nguyện vọng của họ ; nhanh hay chậm
+ Nắm được thông tin về bất động sản như thế nào.
+ Các điều kiện kèm theo.
+ Khung giá có phù hợp, các điều kiện về kinh tế ( thuế hoặc phí).
+ Năng lực bán của khách hàng: có đủ điều kiện pháp lý.
– Người cho thuê:
+ Đầu tư.
+ Sinh lợi: để thu nhập hàng tháng không quan tâm giá bất động sản.
+ Trông coi: để bảo vệ.
+ Lí do: ví dụ: cho thuê để người đi thuê đầu tư trang thiết bị cho bất động sản.
– Người bán:
+ Tự nguyện.
+ Bị ép buộc.
b. Người cầu:
– Người mua:
+ Quan tâm đến đặc tính của bất động sản.
+ Giá cả bất động sản: xác định khả năng tài chính.
+ Mục tiêu của người mua.
+ Các ràng buộc khác: ví dụ đối với người nước ngoài: vấn đề mua nhà…
– Người thuê:
+ Cụ thể chính xác ngay ban đầu.
+ Rất nhanh gọn.
+ Chú ý tính ổn định bất động sản.
+ Chủ sở hữu quan tâm đến người thuê: quan tâm thu nhập người thuê, hoàn cảnh người thuê, độ ổn định…
2.2. Xác định các bên tham gia thương vụ:
– Phân loại khách hàng
+ Hiểu mục tiêu của việc mua bán phải rõ ràng.
+ Tìm hiểu độ tuổi của khách hàng: vì ảnh hưởng đến tâm sinh lý
Ví dụ: già – đắn đo; trung tuổi – táo bạo;
+ Nghề nghiệp.
+ Thu nhập: sở thích của họ, tiềm năng.
– Xác định các bên tham gia:
+ Thông tin cá nhân, tổ chức đó.
+ Mục tiêu tham gia thương vụ.
+ Các kỳ vọng: mua để ở, để chờ tăng giá, gần trường…
+ Mức độ sẵn sàng.
+ Điều kiện pháp lý.
3. Lập hồ sơ thương vụ môi giới:
Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ. Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng môi giới. Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy, chỉ nên photocopy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp. Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng. Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng. Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo.
Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng, nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây:
– Họ và tên
– Họ và tên bố, mẹ
– Địa chỉ thường trú
– Loại và số CMT hay hộ chiếu
– Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú
– Địa chỉ liên lạc
– Số điện thoại bàn và di động
Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)
– Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng…
– Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm.
Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn sàng cho mọi công việc tiếp theo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại…
Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán. Một khi các bên thống nhất đưa các điều khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điều thỏa thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại). Không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ. Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lý nhất là lập Biên bản thỏa thuận.
Khi lập Biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau này như sau:
– Miêu tả đối tượng của hợp đồng
– Xác định các bên liên quan
– Xác định địa điểm viết biên bản
– Giá cả BĐS
– Lượng tiền đặt cọc
– Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm
– Thời hạn ký hợp đồng công chứng
– Thời hạn giao BĐS
– Hình thức và thời hạn giao tiền
– Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế)
Những điều thỏa thuận và chữ ký các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên. Tuy nhiên, Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thỏa thuận. Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ “Tín” của các bên.
4. Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới BĐS:
Một vấn đề rất quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường BĐS là phải thỏa thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ. Việc xác định các giai đoạn thực hiện thỏa thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có không chỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc. Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm 3 giai đoạn:
a/ Ký kết hợp đồng khởi điểm: bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ ký kết hợp đồng công chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những trách nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lý và kỹ thuật của BĐS để bán.
b/ Ký kết hợp đồng công chứng: đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/-80%).
c/ Giao nhận BĐS: những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chi trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận.
Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới:
– Tìm kiếm thông tin:
+ Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê
+ Xem xét BĐS đem bán một cách cẩn thận, tỷ mỷ và đầy đủ
+ Điều tra, phân tích môi trường, hạ tầng xung quanh BĐS và tình trạng kỹ thuật của BĐS
+ Kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS
+ Chia sẻ, cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiết cho việc bán
+ Tìm kiếm khách hàng quan tâm mua BĐS.
– Xử lý thông tin:
+ Xác định giá cả BĐS bán
+ Tập trung ghi chép, miêu tả về BĐS bán, chú ý đến những tính chất đặc biệt khác với những BĐS khác
+ Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về BĐS
+ Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán
+ Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua
+ Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khách hàng mua và các điều kiện liên quan đến thương vụ
+ Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua các BĐS đã giới thiệu
+ Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ.
– Giao dịch với khách hàng cho việc ký kết hợp đồng:
+ Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới- ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới
+ Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán
+ Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu- Ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới
+ Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia
+ Dẫn dắt đến việc ký kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợp đồng này
+ Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị công chứng
+ Tham gia thực hiện các thỏa thuận theo hợp đồng khởi điểm
+ Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ
+ Tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả
+ Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyền liên quan đến thương vụ
– Kết thúc thương vụ:
+ Tham gia vào quá trình giao nhận BĐS
+ Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới
+ Giải quyết các vấn đề sau thương vụ.
Bạn xem thêm bài viết: Tâm sự nghề môi giới bất động sản
